智通财经APP获悉，克而瑞研究发布2026年9月重点15城商品住宅市场成交结构及库存去化监测。2026年9月，重点城市住房市场在“金九”窗口下呈现“供应集中放量、新房环比回升、二手小幅回落”的特征。新房供应在房企集中取证推盘推动下大幅放量，带动新房成交环比回升，但同比仍处下降区间；二手房则在高基数下环比小幅回落1.13%，同比仍保持5.34%的正增。新房供应放量而成交跟进不足，推动库存由降转增、去化周期同步拉长，整体去化压力进一步加大。综合判断，9月房地产市场仍处于“政策持续夯实、市场继续磨底”的交叠阶段，制度性利好的兑现程度取决于四季度配套细则的落地节奏，而供求关系的阶段性逆转则提示，市场修复不会一蹴而就。

01整体综述：一二手总量环比转增，二手占比回落至67.85%

【资料图】

2026年9月，重点14城住房市场(新建+二手)成交总量约1841.25万平方米，环比增长2.41%，同比下降0.48%，降幅较为温和。其中新建商品住宅成交592.05万平方米，环比增长10.76%、同比下降10.87%；二手住宅成交1249.20万平方米，环比下降1.13%、同比增长5.34%。总量环比由降转增，主要受新房供应放量带动成交回升拉动；同比仍在负区间，则主要因新房同比两位数下降形成拖累，二手房同比虽保持正增长但增幅收窄，未能完全对冲。

结构层面，14城一二手住宅成交中，二手占比回落至67.85%，较8月下降2.42个百分点，新房占比相应回升至32.15%。9月供应放量带动新房成交占比阶段性修复，但二手占比仍接近七成，二手房成交规模约为新房的2.1倍，存量市场主导的格局未改。

图1 2025年1月-2026年9月全国重点14城新建与二手住宅成交面积走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

14城范围：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、长沙、佛山。

02新建商品住宅市场：供应环比大增153.42%，成交同比降幅扩大至10.22%

图2 2025年1月-2026年9月全国重点15城新建商品住宅供求量价走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅、酒店式公寓。

15城范围：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、合肥、长沙、佛山。

从城市维度看，9月15城新建商品住宅成交规模的头部格局相对稳定，但内部排序明显调整。天津以60.46万平方米居首，成都(59.33万㎡)、广州(59.08万㎡)、重庆(58.33万㎡)紧随其后，四城均在58万平方米以上。北京成交54.00万平方米，环比大幅回升47.18%，在高能级城市中表现最为突出；西安(49.63万㎡)环比回升28.11%，中西部核心城市多数环比回暖。

图3 2026年9月全国重点15城新建商品住宅供求量价表现

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

同比表现分化依然显著。15城中7城实现同比正增长：北京(+30.05%)、天津(+23.30%)涨幅居前，合肥(+16.04%)、苏州(+13.11%)、南京(+7.28%)、广州(+2.64%)、西安(+2.34%)保持正增，市场修复动能相对较强。另一方面，长沙同比大幅下降57.55%，调整压力最为突出，杭州(-32.56%)、成都(-32.50%)降幅同样超过三成，上海(-3.35%)、深圳(-5.27%)、佛山(-9.00%)亦小幅回落。

环比来看，15城中12城实现正增长，企稳面较8月明显扩大。北京以47.18%的涨幅领涨，苏州(+41.09%)、西安(+28.11%)紧随其后，南京、佛山、天津、长沙、武汉、合肥增幅均在10%以上。仅上海(-4.93%)、深圳(-6.79%)、重庆(-10.25%)3城环比下降。

从量价格局看，上海成交均价73968元/平方米、深圳60750元/平方米、北京57554元/平方米，仍构成价格第一梯队。其中北京“量升价稳”，均价环比上涨2.47%；上海均价同环比双降，其中同比下跌14.67%，为15城降幅最大，高端盘备案占比回落拖累明显。重庆均价仅8767元/平方米，环比下降2.66%，同比下降7.93%，为15城最低，“以价换量”特征延续。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

图4 2025年1月-2026年9月全国重点15城新建商品住宅各面积段成交套数占比变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

分城市看，各面积段成交结构差异较大，与城市能级、房价水平、供需结构密切相关。

一线城市中，深圳90㎡以下占比高达48.93%、广州为45.47%，高房价下刚需小户型主导的特征进一步强化，其中广州90㎡以下占比较8月大幅提升8.65个百分点，当月刚需盘集中备案特征明显；北京90-110㎡占比升至34.60%，首置刚改结构占优；上海仍以90-110㎡为绝对主力(39.46%)，150㎡以上占比17.18%，高端改善保持一定体量，是四城中唯一大户型占比接近两成的城市。

二三线城市中，长沙110-130㎡占比40.07%、130-150㎡占比36.22%，中大户型合计占比超七成，低房价下的大户型偏好进一步强化；苏州150㎡以上占比27.86%，高端改善占比仍居前列；西安130-150㎡占比29.83%、150㎡以上17.69%，改善主导格局延续。值得关注的是，天津90㎡以下占比由8月的18.53%大幅升至33.27%，当月供应放量以首置产品为主；杭州150㎡以上占比回落3.17个百分点至25.49%，与高端盘备案节奏有关；合肥90㎡以下占比升至11.47%，结构向刚需倾斜。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

图5 2025年1月-2026年9月全国重点15城新建商品住宅库存及去化周期变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

城市间去化分化格局延续，承压面有所扩大。杭州(11.0个月)、重庆(11.4个月)、合肥(13.0个月)三城去化周期低于18个月警戒线，处于相对健康区间；上海、天津、深圳、西安、长沙、广州、南京、武汉八城处于18-30个月的去化承压区间；北京(30.1个月)、苏州(30.1个月)、佛山(32.6个月)、成都(35.0个月)四城去化周期超30个月，库存沉淀风险进一步扩散，其中苏州由承压区间滑入严峻区间，成都去化周期较8月(32.7个月)进一步拉长。

值得关注的是，成都9月成交面积仍居15城第二位，但去化周期达35.0个月、为15城最高，“高成交、高库存”并存格局未见改善，当月成都供应140.17万平方米、供求比2.36，供应积压压力进一步上升。佛山(32.6个月)受产业人口导入不及预期影响，需求支撑偏弱；北京(30.1个月)、苏州(30.1个月)去化周期双双突破30个月，其中苏州当月供应环比大增298.87%、供求比升至2.67，供应放量对去化的边际压力值得警惕。

图6 2026年9月全国重点15城新建商品住宅供求及去化交叉分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

注：气泡大小代表库存面积。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

成交金额TOP10则呈现鲜明的“核心城市高端改善”特征，上海独占5席、北京占4席，两城合计占据9席，成都占1席。榜首为上海华润澐启滨江，成交金额34.20亿元、均价144903元/平方米，是榜单中唯一均价突破14万元/平方米的项目；北京城建龙樾璟序(29.44亿元)、上海绿城·悦海棠(18.95亿元)紧随其后。金额TOP10中，8席均价超过5万元/平方米，且除成都金牛国投国宾上林庭外全部位于上海、北京两大一线城市，高净值人群资产配置需求持续支撑核心城市高端市场的独立行情；操盘主体以华润置地、绿城中国、北京城建等国央企及头部房企为主，行业集中度持续抬升。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

面积榜与金额榜的反差依旧显著：面积榜以北京刚改盘领跑、低价刚需盘密集分布，金额榜则由京沪高端盘主导，中交富力天禧(5270元/㎡)与华润澐启滨江(144903元/㎡)单价相差逾27倍。这一对比折射出当前市场“总量企稳、结构分化”的深层特征：需求向高性价比与确定性两端集中，走量型城市依靠低价项目维持规模，核心城市依靠高端项目贡献金额。值得注意的是，华润澐启滨江、北京城建龙樾璟序、绿城·悦海棠、亦庄国贤府、北清润府、金牛国投国宾上林庭6个项目同时登上两榜，头部项目“量价双优”的特征较8月更为集中。

03存量商品住宅市场：成交环比降幅收窄至1.13%，同比增幅收窄至5.34%

图7 2025年1月-2026年9月全国重点14城二手房成交面积变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

表5 2026年9月全国重点14城二手房成交面积变化(单位：万平方米)

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

04后市展望：供应放量后或现波动，成交企稳仍待需求修复

进入10月，“金九银十”进入下半场，供应端在9月集中放量后节奏或有所回落，新房成交有望在推盘支撑下延续环比修复，中期看新增供应的总量约束仍在，但短期集中放量已阶段性推升去化压力。二手房在9月小幅回落后，环比或有所企稳，高位回落动能明显减弱。四季度市场能否延续修复，关键仍取决于需求端信心与政策落地的共振。

1.供应端有望维持高位，但“以销定产”约束下全年缩量基调不改。9月供应环比大增153.42%主要由“金九”推盘窗口驱动，成都、武汉、西安、广州等城市集中取证特征明显。考虑到房企资金面仍偏紧、“以销定产”策略未根本转向，四季度供应能否延续高位仍取决于10月成交的实际兑现情况，若成交跟进不足，供应节奏大概率再度回落。

2.新房成交环比有望延续修复，同比或维持负增长。9月新房成交同比降幅走阔至10.22%，主要受供应放量未能完全转化为成交、以及去年同期基数相对较高影响。考虑到去年10月成交基数(716.64万㎡)仍处于相对高位，预计2026年10月新房成交同比大概率延续负增长，环比有望持续修复，但修复幅度仍取决于需求端信心的实质改善。

3.城市分化延续，去化周期超30个月的城市压力尤为突出。北京、天津9月同环比双增，修复动能较强；合肥、南京环比回升明显。而成都、长沙、重庆等城市同比降幅仍深，去化压力与需求透支并存；成都、苏州等供应放量城市去化周期升至30个月以上，四季度“以价换量”与库存出清或同步推进。

4.二手房市场高位回落动能明显减弱，10月环比有望企稳。9月二手房同比保持5.34%的正增长、环比降幅大幅收窄至1.13%，高位回落动能明显减弱；预计10月二手房成交或维持在1200万平方米左右，环比企稳，同比增幅或在去年低基数下走扩。